Dans la perspective d’un achat de bien immobilier en viager, vous souhaitez prévenir tout obstacle éventuel à l’acquisition sereine de ce dernier. Pratique de plus en plus courante, l’achat en viager comporte des avantages, mais également d’énormément d’aléas nuisibles aux finances de l’acquéreur, notamment en considération de la longévité du vendeur. À ce titre, il apparaît important pour un acheteur en viager de détecter les risques éventuels liés à un tel projet.
Lorsque vous avez eu un coup de cœur sur un bien immobilier mis en vente en viager, il est généralement difficile de négocier l’occupation dudit bien.
Le plus souvent, la rente viagère versée au propriétaire en contrepartie du bien tend à sa vente, mais sous la forme d’un viager occupé.
Il convient donc de distinguer le viager occupé (le vendeur occupe le logement) du viager libre (l’acheteur peut jouir immédiatement du bien).
Dans le cas du viager libre, l’acheteur a la nue-propriété du bien ainsi que l’usufruit. En revanche, pour le viager occupé, l’acheteur ne devient propriétaire que de la nue-propriété.
Ainsi, il est courant qu’un démembrement de propriété ait été prévu, résultant en une dissociation entre usufruit et nue-propriété, le vendeur conservant la faculté d’occuper, d’habiter le bien ou de le louer, conformément à l’article 595 du Code civil.
Toutefois, il est encore plus courant que le démembrement se fasse en droit d’usage et d’habitation, ce qui exclut la possibilité pour le vendeur de mettre le bien en location.
Il est donc fondamental, en amont de tout projet d’acquisition d’un bien immobilier en viager, de porter une attention particulière sur l’existence ou non d’un démembrement dans le plan d’acquisition envisagé, la jouissance immédiate ou ultérieure du bien étant un choix du futur acquéreur et constituant, vraisemblablement, un élément important et déterminant de la réalisation de l’opération.
L’achat en viager d’un bien immobilier présente un risque particulier dû à l’existence d’un aléa, celui de la durée de vie du vendeur. Celle-ci détermine la durée de la rente et donc, de manière indirecte, le prix total de l’opération pour l’acquéreur. Il arrive que la rente soit constituée sur la tête de plusieurs personnes, notamment des époux.
Ainsi, dans le cadre d’une telle opération, le plus souvent, le paiement du prix d’acquisition est composé de celui d’un paiement comptant, le « bouquet », ainsi que d’une rente viagère subséquente, dont le versement est prévu de manière périodique, il s’agit des arrérages.
Cette rente doit être versée jusqu’au décès du ou des vendeurs, indifféremment du coût total de l’opération pour l’acquéreur, ce qui fait porter le risque, pour ce dernier, de devoir payer plus de la valeur réelle du bien in fine.
À ce titre, il sera important de fixer le prix de la transaction dès la conclusion du contrat de vente en viager, ce prix devant correspondre à la valeur réelle de l’immeuble sous peine d’encourir la nullité. Cette fixation du prix devra faire l’objet d’une attention particulière et de considération quant à la valeur du bien et son taux de rendement, la valeur d’un bouquet éventuel, l’espérance de vie du vendeur ainsi que les modalités de jouissance du bien.
De plus, en tant qu’acquéreur, vous devez être conscient du fait que le montant de la rente viagère sera amené à évoluer puisqu’il fait souvent l’objet d’une indexation conventionnelle. Il s’agira de rester très attentif au choix de l’indice puisque l’indexation ne doit pas avoir pour effet d’augmenter le montant des arrérages à un niveau supérieur à la valeur du bien immobilier cédé.
Dans le cas où aucune indexation n’aura été prévue, une indexation légale existe, soit celle de la majoration forfaitaire légale fixée par arrêté ministériel.
Il est important de prendre en compte le régime fiscal applicable en matière de vente en viager avant de s’engager dans un tel projet.
En effet, en tant qu’acquéreur d’un bien immobilier, vous devrez déclarer la valeur de l’immeuble acheté à l’Impôt sur la fortune immobilière sauf si vous bénéficiez d’une exonération. Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé – ce qui est généralement le cas -, la valeur de la seule nue-propriété doit faire l’objet d’une déclaration.
De plus, il ne faudra pas oublier avant l’achat de penser à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Si le vendeur conserve l’usufruit du bien, il sera redevable de la taxe foncière. En effet, selon l’article 608 du Code civil, « l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres, qui dans l'usage sont censées charges des fruits. »
Dans tous les autres cas, la taxe foncière sera à votre charge, et ce même si le vendeur conserve le droit d’usage et d’occupation du bien.
Ainsi, en tant qu’acheteur, vous êtes en principe redevable légal de la taxe foncière sur les propriétés bâties, et ce dès la conclusion du contrat de vente en viager.
Nombreux sont les anciens et héritiers qui cherchent à limiter voire supprimer la perspective de paiement de droits de succession en pratiquant un viager entre membres de la même famille. Énormément de précautions sont à prendre dans un tel cadre puisque l’acquisition en viager du bien immobilier en cause doit être réelle, en ce sens qu’elle ne doit pas déguiser une donation et ainsi échapper à la taxation y afférente.
Afin que l’acquisition d’un bien familial en viager ne soit qualifiée en donation déguisée, ce qui peut entraîner des sanctions fiscales lourdes, vous devrez être en mesure de fournir à l’Administration fiscale des preuves de la réalité et de la tangibilité des différentes transactions, notamment celles liées au paiement de la rente viagère et du bouquet éventuel.
Dans la fixation du prix de vente, il ne doit pas être possible pour un tiers de constater la sous-estimation de la valeur du bien puisque cela constituerait un indice de déguisement de donation.
