L'usufruit et la nue-propriété sont les deux éléments juridiques qui forment le droit de propriété. L'usufruit du bien qui est généralement un immeuble ou un terrain revient à l'usufruitier tandis que sa nue-propriété est conférée au nu-propriétaire. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. Mais que devient l'usufruit lorsque le décès du nu-propriétaire survient avant celui de l'usufruitier ? Héritage & Succession vous répond en se basant sur les dispositions du Code civil et du droit des successions.
En réalité, l'usufruit consiste à utiliser le bien et à en percevoir les revenus tandis que la nue-propriété donne le droit d'en disposer. Ces situations juridiques ont généralement lieu dans le cadre d'une succession ou d'une donation. Le conjoint survivant hérite des biens du défunt en usufruit et les enfants héritent de la nue-propriété.
Les droits et obligations de l'usufruitier et les droits et obligations du nu-propriétaire sont détaillés dans les articles 578 à 624 du Code civil.
Dans un démembrement de propriété, la nue-propriété désigne le droit de disposer d'un bien à sa guise. Le nu-propriétaire peut ainsi vendre sa nue-propriété, la donner ou la transmettre à ses ayants droit. Néanmoins, il ne dispose pas du pouvoir d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus puisque ces prérogatives sont reconnues à l'usufruitier. Pour être plus explicite, le nu-propriétaire a la propriété d'un bien dont il n'a pas la jouissance et ne peut en retirer les fruits. Si le bien en question est le plus souvent une maison ou un appartement, il peut également s'agir de portefeuilles de valeurs financières telles que les actions ou les obligations.
Malgré les droits que le nu-propriétaire a concernant le démembrement de la propriété, il ne peut pas en exercer la plupart sans l'accord de l'usufruitier. Cela limite donc de manière considérable sa marge d'action. De plus, la loi met certaines obligations à la charge du nu-propriétaire. Il doit principalement prendre en charge les grosses réparations à effectuer sur le bien immobilier ainsi qu'une partie des frais de copropriété.
L'usufruit d'un bien est le droit accordé à une personne appelée usufruitier de l'utiliser et d'en percevoir tous les revenus. De manière concrète, s'il s'agit d'un immeuble par exemple, l'usufruitier peut en faire sa résidence principale ou le mettre en location afin de toucher les loyers. Il peut librement choisir son locataire, fixer le délai du bail d'habitation et le prix du loyer. Le nu-propriétaire n'a en effet aucun pouvoir là-dessus et se doit de laisser l'usufruitier jouir des lieux.
L'usufruit est un droit temporaire puisqu'il expire au décès de l'usufruitier. Même si ce dernier possède les attributs d'un véritable propriétaire sur le bien, il ne peut ni le vendre, ni le donner ou encore moins le détruire. L'usufruitier a toutefois le devoir de conserver le bien sur lequel porte son usufruit. Il doit ainsi prendre en charge les frais d'entretien du bien. Lorsqu'il s'agit d'un bien immobilier, il doit aussi payer la taxe foncière ainsi que la taxe d'habitation.
Dans une propriété démembrée, l'usufruitier et le nu-propriétaire se partagent les droits de propriété sur le bien. Dans cette situation juridique, la logique voudrait que le décès de l'usufruitier survienne avant celui du nu-propriétaire afin que la pleine propriété puisse se reconstituer sur la tête de ce dernier. Néanmoins, il est possible que le nu-propriétaire décède en premier. Dans ce cas précis, il faut retenir que le décès du nu-propriétaire n'a aucune incidence particulière sur l'usufruit. Concrètement, cette situation ne met pas fin à l'usufruit puisque l'usufruitier conserve les mêmes droits qu'il avait sur le bien avant que le nu-propriétaire ne décède.
D'autre part, l'usufruitier ne récupère pas la nue-propriété. Celle-ci revient en effet de droit aux héritiers ou ayants droit appelés à la succession du nu-propriétaire. À la fin de la durée de l'usufruit, l'usufruitier ou ses successeurs doivent donc procéder à la restitution des biens aux successeurs du nu-propriétaire.
Comme précisé plus haut, la logique du démembrement de propriété veut que l'usufruitier décède en premier. Dans cette hypothèse, le démembrement de propriété prend fin et le nu-propriétaire récupère l'intégralité des droits de propriété sur son bien. Autrement dit, il devient le seul et unique propriétaire sans avoir à verser des droits de succession. Au décès de l'usufruitier et après le remembrement de la propriété, le nu-propriétaire peut occuper le bien, le mettre en bail, le vendre ou même le détruire.
Le démembrement de la propriété d'un bien ne dure pas éternellement. S'il s'achève de manière légitime à la mort de l'usufruitier, certaines situations peuvent également y mettre un terme. On note dans un premier temps l'expiration de la durée indiquée dans le contrat. Concrètement, le contrat peut préciser la durée pendant laquelle les droits de propriété du bien seront répartis entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Lorsque ce délai arrive à terme, la pleine propriété se reconstitue et le nu-propriétaire acquiert définitivement la propriété du bien.
L'usufruitier et le nu-propriétaire peuvent ensuite mettre fin au démembrement d'un commun accord. De plus, il peut aussi se terminer si la personne qui dispose de l'usufruit ne respecte pas ses obligations ou commet des abus dans la jouissance du bien.
Dans ce cas précis, il revient alors au nu-propriétaire d'agir en justice en saisissant la juridiction compétente pour que l'usufruitier soit déchu de ses droits. D'autre part, il peut arriver qu'il renonce volontairement à son usufruit, permettant ainsi au nu-propriétaire d'avoir la propriété du bien pour lui seul.
En définitive, l'usufruit et la nue-propriété désignent les droits et obligations que se partagent deux personnes sur un bien meuble ou immeuble. Le droit d'user de la chose et d'en percevoir les revenus pour l'usufruitier et le droit de disposer du bien pour le nu-propriétaire. Lors du décès de ce dernier, l'usufruitier conserve ses droits sur la propriété. Quant à la nue-propriété, elle entre dans la succession du défunt et revient donc de droit aux héritiers du nu-propriétaire.
