L’un de vos parents est décédé et vous héritez avec vos frères et sœurs de leurs biens. Vous êtes donc en indivision. L’un des biens est occupé par l’un de vos frères et sœurs qui vous refuse l’accès. Vous vous sentez lésé, et vous vous interrogez sur la possibilité d’obtenir une compensation. Focus sur ce que vous devez savoir sur l’indemnité d’occupation.
En présence de plusieurs héritiers, les biens du défunt sont transmis dans un premier temps en indivision, dans l’attente que le notaire établisse l’acte de partage. Ils appartiennent alors à l’ensemble des héritiers. Ces derniers ont la possibilité d’établir une convention pour établir les règles de fonctionnement de l’indivision. Celle-ci prendra fin lorsque le partage de la succession sera fait par le notaire.
Toutefois, s’il s’avère que seul l’un des héritiers jouit de ce bien, l’article 815-9 du Code civil prévoit que l’héritier en question est redevable d'une indemnité.
L’indemnité d’occupation permet, lorsque le bien est occupé à titre gratuit par l’un des indivisaires, de compenser le manque à gagner que constitue cette occupation à titre gratuit.
En principe, l’indemnité d’occupation n’est demandée que lorsque l’usage du bien est exclusif et privatif. Pour que cette jouissance privative soit caractérisée, les indivisaires lésés doivent avoir été dans l’impossibilité d’user du bien indivis. Cette notion étant difficile à appréhender, la Cour de cassation est venue préciser, à plusieurs reprises, ce que constituait la jouissance privative.
Dans un arrêt en date du 31 mars 2016 (n°15-10.748), elle a ainsi établi que « la jouissance privative d’un immeuble indivis résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les co-indivisaires d’user de la chose ». Dans le cas présent, deux héritiers refusaient de remettre les clés de la porte d’entrée à un autre indivisaire. Il n’avait donc aucune possibilité d’accéder aux lieux.
Si les co-indivisaires s’entendent, le montant de l’indemnité peut être fixé librement.
Dans le cas inverse, il est possible de requérir l’intervention du juge afin qu’il calcule ce montant, selon son appréciation souveraine. Dans ce cas, la méthode la plus communément appliquée par le juge est l’utilisation de la valeur locative du bien immobilier. Par ailleurs, il est d’usage d’appliquer un abattement de 20% sur la valeur locative pour tenir compte de la précarité de l’occupation. Contrairement à un bail pour lequel une durée d’occupation est prévue, l’indivisaire qui use d’un bien indivis à titre privatif peut se voir mis dehors à tout moment. Il ne dispose pas des mêmes droits qu’un locataire.
Le juge a d’ailleurs la possibilité d’autoriser l’indivisaire à occuper le bien de manière gratuite, s’il justifie de difficultés économiques et financières.
Si vous souhaitez demander une indemnité d’occupation, vous devez agir dans un délai de cinq ans après la date laquelle les fruits ont été perçus ou auraient pu l’être. L’héritier ne peut en effet pas « obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de sa demande ».
À noter que si l’héritier en question occupait le bien avant le décès, il faut distinguer le rapport à la succession qui sera due pour l’occupation avant le décès et l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure au décès.
