Vous êtes en situation d’indivision à la suite du décès d’un proche ? L’un des coindivisaires occupe le bien et vous empêche d’y accéder. En a-t-il le droit ?
L’indemnité d’occupation se définit comme l’indemnité dont est redevable l’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise. Autrement dit, l’occupant des lieux devra une certaine somme à l’indivision pour l’occupation du bien.
Dans le cadre d’une indivision, les indivisaires doivent respecter les droits de chacun. Toutefois, étant indivisaires, vous jouissez d’un droit d’user des biens qui se trouvent dans cette indivision. Les indivisaires peuvent donc décider de louer les biens immobiliers et ainsi d’en percevoir les loyers.
En cas d’utilisation privative d’un bien indivis par un seul indivisaire, celui-ci doit verser une indemnité d’occupation (article 815-9 du Code civil). Cette indemnité vise à réparer le préjudice causé à l’indivision, notamment la perte des fruits et revenus provoquée par cette jouissance exclusive par l’un des indivisaires.
Dans le cadre amiable, pas de difficulté particulière. Une convention peut être établie entre les indivisaires afin de fixer le montant de cette indemnité, les modalités de paiement, le point de départ, la durée, etc.
En cas de difficulté, une action en sortie de l’indivision pourra être introduite. Le juge vérifiera dès lors son principe et en fixera le quantum.
Dans le meilleur des cas, le montant de l’indemnité d’occupation est fixé d’un commun accord par les parties. Une convention est donc établie entre les indivisaires.
Toutefois, il est plutôt fréquent que les indivisaires rencontrent des difficultés à trouver un accord. L’intervention d’un juge peut donc s’avérer nécessaire. Une jurisprudence constante de la Cour de cassation fait de la détermination du montant de l’indemnité d’occupation une question de fait relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.
L’évaluation de l'indemnité d'occupation se réfère à la valeur locative du bien. Cette valeur doit tenir compte des éventuelles améliorations apportées par l'indivisaire occupant.
Il est également logique que l'indemnité d'occupation soit minorée par rapport à la valeur locative, puisque tout locataire dispose, depuis la loi du 6 juillet 1989, d'un véritable droit au logement, assurant une stabilité de l'occupation s'il remplit ses obligations. À l’inverse, l'indivisaire occupant est exposé à un partage inopiné, sans que rien ne sache lui garantir que le bien sera mis à son lot. On parle dans ce cas d’occupation précaire.
Le taux précis de l'abattement dépend de la nature du bien et des circonstances de fait. Il oscille généralement entre 15 et 30%.
Si les indivisaires ne souhaitent pas attendre le partage de l’indivision pour obtenir leur part dans les bénéfices, ils leur restent la possibilité de solliciter son règlement, une fois par an.
