Vous constatez qu’un bien dont vous avez hérité a été surévalué et vous vous interrogez sur la démarche à suivre ? L’évaluation des biens d’une succession est difficile et peut faire l’objet d’erreur. Qu’il s’agisse d’un bien meuble ou immeuble, vous pouvez faire valoir vos droits.
Les biens d’une succession sont évalués au regard de leur valeur vénale. La jurisprudence a pu considérer que la valeur vénale correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et la demande dans un marché réel, abstraction faite de toute valeur de convenance. Cette valeur doit obligatoirement être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires. Par exemple, l’administration oppose un prix au mètre carré déterminé par la moyenne de la vente de trois biens immobiliers qu’elle estime comparable à celui du contribuable.
Pour l’estimation des biens immobiliers, les notaires font appel à plusieurs bases de données. En effet, ils tiennent compte de leur base professionnelle de données des biens vendus, et notamment de leur prix. Ils utilisent également les évaluations des agences immobilières apportées par les héritiers. En outre, ils peuvent se référer au service expertise de la Chambre des notaires. Le croisement des estimations permet alors d’évaluer le bien.
A noter qu’un abattement peut être appliqué sur la résidence principale du défunt, notamment lorsque le bien continue à être occupé après le décès. Dans ce cas, l’abattement est de 20%.
Le notaire procède à cette évaluation dans les six mois suivant le décès afin de calculer les droits de succession selon les règles fiscales. Cette valeur s’estime au jour du décès.
Concernant les biens meubles, l’évaluation peut se faire selon trois méthodes :
C’est au regard des multiples techniques de calcul exposées et leur complexité qu’on comprend aisément comment les biens d’une succession peuvent faire l’objet d’une surévaluation (ou sous-évaluation).
La déclaration de succession doit faire l’objet d’un dépôt dans les 6 mois suivant le décès. À défaut, les héritiers devront payer des intérêts de retard ou des pénalités. C’est durant ce même délai qu’il faut procéder à l’évaluation des meubles et des immeubles composant la succession.
Dans le cas où un bien est surévalué (c’est le cas, par exemple, lors de la mise en vente d’un immeuble qui ne trouve pas de preneurs en raison de son prix trop élevé), l’héritier a payé des droits de succession supérieurs à la valeur réelle du bien. Pour réparer ce préjudice, la loi permet à l’héritier d’obtenir le remboursement du trop versé. Il doit toutefois agir vite dans la mesure où il dispose d’un délai court, soit jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant le décès.
L’héritier contestant une surévaluation doit rapporter la preuve de cette dernière. En effet, il rapporte la preuve de la supériorité de la valeur indiquée dans la déclaration de succession, à celle au jour du décès. Il faut donc être vigilant dans cette démarche en s’assurant que la nouvelle évaluation se base effectivement sur la valeur des biens au jour du décès.
Concernant les modes d’évaluation, la jurisprudence a estimé que se contenter de démontrer l’existence d’offres qui ont un prix inférieur à celui de la valeur du bien ne suffit pas. Il peut donc être judicieux de s’appuyer sur des méthodes plus efficaces tel que le rapport d’un expert, de préférence désigné par le Tribunal afin de s’assurer que ce dernier procède à une évaluation à la date du décès.
Concernant la surévaluation d’un bien mobilier, la loi autorise la réévaluation de ce dernier par l’administration. L’héritier devra bien évidemment rapporter la preuve de cette surévaluation. Pour ce faire, il peut user de diverses stratégies :
Ainsi, les modes de preuves sont multiples et flexibles. La loi autorise en outre la combinaison d’éléments non officiels pour établir la surévaluation.
Dans l’hypothèse où cette démarche aboutit, le fisc remboursera la différence à l’héritier.
