Il existe plusieurs situations dans lesquelles le droit de propriété d'un bien immobilier peut être séparé. Cela peut se faire dans le cadre d'une succession, d'une donation ou à l'occasion de l'acquisition du bien concerné. Le droit de propriété est alors séparé en deux parties. Il s'agit de l'usufruit et de la nue-propriété. Héritage & Succession vous fournit des informations qui vous permettront d'en savoir plus sur le statut d'usufruitier.
Selon l’article 578 du Code civil, l'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».
En tant qu’usufruitier, vous pouvez donc profiter d'un bien sans en être totalement propriétaire. Vous vous devez cependant d'en prendre bien soin afin de conserver son état au moment.
Pour mieux comprendre ce que c'est que l'usufruit, prenez l'exemple d'un bien immobilier.
Le droit de propriété offre la possibilité au propriétaire d'en disposer comme il veut. Il peut l'habiter ou le laisser non occupé. Il lui est aussi possible de mettre ce bien immobilier en location afin d'en faire une source de revenus.
Le propriétaire peut également vendre sa propriété quand il le désire pour en acheter une autre ou pour réaliser d'autres investissements.
En tant qu’usufruitier, vous avez la possibilité d'occuper vous-même la propriété ou d'y installer vos proches. Vous pouvez aussi la louer et percevoir les loyers, mais vous n'avez pas le droit de la mettre en vente sans l’accord du nu-propriétaire.
Précisons que l'usufruit ne concerne pas que les biens immobiliers. D'autres types de biens peuvent aussi faire l'objet de ce processus de démembrement de propriété. Il peut aussi s'agir de valeurs comme l'argent ou les actions.
La principale liberté dont l'usufruitier bénéficie est l'utilisation du bien concerné.
Vous êtes libre de l'utiliser comme vous voulez. Vous avez la même liberté d'utilisation que le détenteur du bien sauf que vous ne pouvez pas le mettre en vente. Par ailleurs, vous pouvez le louer si vous le désirez ou encore le mettre à disposition de la personne de votre choix à titre gratuit.
Sachez que vous avez la possibilité de céder votre usufruit. Avant une telle transition de droit, vous êtes néanmoins tenu d'informer le détenteur de la nue-propriété.
En France, d'après les articles 583 et 584 du Code civil, c'est l'usufruitier qui bénéficie des profits issus de l'exploitation d’un bien. S'il s'agit d'un bien immobilier par exemple, il est le seul à percevoir les loyers suite à la mise en location de ce dernier. Celui qui possède la nue-propriété ne perçoit rien.
L'usufruitier peut aussi conclure les baux d'habitation dans le cas d'un bien immobilier. Il n'a pas besoin de l'accord du nu-propriétaire. Il existe toutefois des situations dans lesquelles il est obligé d'obtenir l'autorisation de ce dernier avant de conclure un bail. C'est dans le cas où le bail en question doit avoir une durée supérieure à neuf ans ou quand il est rural, commercial, artisanal ou industriel.
Étant donné que la loi lui offre la possibilité d'utiliser le bien, l'usufruitier se doit de veiller à son entretien. Il doit en faire bon usage pour conserver sa substance.
En tant qu'usufruitier, vous devez donc effectuer des réparations si nécessaire. Vous pouvez par exemple rénover la peinture, remplacer les menuiseries ou ravaler les façades au besoin.
Les réparations importantes doivent quant à elle être prises en charge par le nu-propriétaire, sauf si la responsabilité de l’usufruitier est engagée.
Dans le cas où le bien a été loué, c'est au locataire de réparer les dégâts qu'il a occasionnés.
En tant qu'usufruitier, vous devez souscrire une assurance habitation si vous utilisez vous-même le logement. Mais si ce dernier est loué, c'est au locataire d'en avoir une.
Afin d'éviter des situations litigieuses, les deux parties peuvent faire un état des lieux de l'usufruit. Vous devez faire un inventaire complet de tout ce que contient le bien. Cela peut se faire en présence d'un notaire pour officialiser la procédure ou d'un commun accord entre les deux parties.
L'usufruitier bénéficie de la fiscalité qui est appliquée aux propriétaires bailleurs s'il s'agit d'un logement qui a été mis en location. Il doit payer les impôts sur les loyers qu'il perçoit. Il peut également, au même titre que les propriétaires bailleurs, déduire les charges locatives avant le calcul de l'impôt.
L'usufruitier doit aussi s'acquitter du paiement des impôts locaux, à savoir la taxe foncière.
En dehors de ces obligations fiscales, il doit aussi payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). En effet, selon l'article 968 du code général des impôts (CGI), les actifs grevés d'usufruit sont, sauf exceptions, compris, au titre de l'IFI, dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.
Vous pouvez devenir usufruitier suite au décès d'un membre de votre famille ou d'un proche.
Ainsi, le conjoint survivant devient généralement usufruitier des biens de son conjoint décédé. Dans ce cas, la nue-propriété est accordée aux enfants du défunt qui récupèreront la pleine propriété au décès du conjoint survivant.
Il est également possible de donner l’usufruit d’un bien dans un testament.
L'usufruit peut aussi être accordé par contrat de vente ou de donation. Cette cession se fait soit par le détenteur du bien soit par un usufruitier. Ce dernier peut décider de faire don de l'usufruit à un proche pour lui venir en aide ou de le vendre s'il a besoin de l'argent.
En tant que parents, vous êtes usufruiter des biens de vos enfants jusqu’à ce qu’ils atteignent l’âge de 16 ans.
Le démembrement de propriété est le fait de céder un bien vous appartenant tout en gardant le statut d'usufruitier. On ne cède donc que la nue-propriété.
Certaines personnes, âgées ou non, ont recours à ce procédé pour transférer leur patrimoine à leurs héritiers en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. L'usufruit prendra fin après leur mort et les enfants deviendront directement les propriétaires du bien.
Lors du démembrement de propriété, le bien est partagé entre l'usufruitier et le nu-propriétaire. Chacun d'eux détient alors une valeur bien précise sur laquelle sont calculés les droits de donation. Pour connaître celle de l'usufruit, on utilise un barème fiscal qui varie en fonction de la situation.
La valeur d'un usufruit est calculée en fonction de l'âge de l'usufruitier. Le barème qui permet d'effectuer ce calcul est le suivant :
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Age de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
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Moins de 20 ans |
90 % |
10 % |
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De 21 ans à 30 ans |
80 % |
20 % |
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De 31 ans à 40 ans |
70 % |
30 % |
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De 41 ans à 50 ans |
60 % |
40% |
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De 51 ans à 60 ans |
50 % |
50 % |
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De 61 ans à 70 ans |
40 % |
60 % |
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De 71 ans à 80 ans |
30 % |
70 % |
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De 81 ans à 90 ans |
20 % |
80 % |
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Au-delà de 91 ans |
10 % |
90 % |
Ce dernier est défini par l'article 666 du Code général des impôts. Ce sont les âges révolus de l'usufruitier qui sont pris en compte pour le calcul de cette valeur.
Généralement, l’usufruit prend fin au décès de l'usufruitier.
Vous pouvez aussi fixer une période précise par le biais d'un contrat. Il s'agit alors d'un usufruit temporaire qui prend fin à l'expiration du délai.
Il y a aussi les cas comme :
L'usufruit peut prendre fin aussi en cas d'abus de jouissance. Cela se produit quand l'usufruitier ne prend pas soin du bien comme il se doit ou la laisse dans un état dégradé. Cet abus de jouissance doit être prononcé par un juge pour que l'usufruit puisse prendre fin. Si l'usufruitier est une personne morale, il ne dure que trente ans.
