Dans le cadre d’une succession, et en attendant le partage, les héritiers du défunt sont en indivision. Précisément, l’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont titulaires de droits de même nature sur des biens ou un ensemble des biens. Les décisions concernant le bien doivent alors être prises selon les règles de majorité imposées par la loi. Dans ce cas, comment faire pour vendre un bien en indivision ? Focus sur les différentes possibilités offertes aux indivisaires souhaitant vendre un bien en indivision.
L’indivisaire dispose des mêmes droits qu’un propriétaire sur sa quote-part. Il peut donc en disposer librement et n’est pas contraint de rester dans l’indivision, mais il doit respecter certaines conditions visant à protéger les droits de ses coindivisaires.
L’indivisaire qui souhaite vendre sa quote-part doit en informer ses coindivisaires par voie d’huissier des conditions de cession (coordonnées de l’acheteur le cas échéant, prix, etc.). Dès lors, ceux-ci peuvent exercer leur droit de préemption, et ainsi se substituer à l’acquéreur, dans un délai d'un mois suivant la notification de la vente.
Par conséquent, l’indivisaire peut vendre sa quote-part à l’un des indivisaires. Cependant, si les coindivisaires ne souhaitent pas acquérir cette quote-part, l’indivisaire aura la possibilité de la céder à un tiers.
Le principe : la vente à l’unanimité
En principe, les coindivisaires peuvent d’un commun accord vendre leur bien indivis. Cette condition d’unanimité tend à protéger les droits des différents indivisaires. Dans ce cas, le partage du prix de vente se fait en fonction des parts de chacun sur le bien indivis ou à défaut d’information sur la répartition de manière égalitaire.
Si les coindivisaires ne sont pas d’accord avec la répartition de la somme de la vente, ils peuvent la contester devant le tribunal judiciaire.
Pour simplifier les démarches, les coindivisaire peuvent donner mandat à l’un d’entre eux qui se chargera seul de vendre le bien.
L’exception : la vente sans unanimité
Afin d’éviter des blocages, le législateur a prévu différents cas permettant de déroger au principe d’unanimité pour la vente d’un bien indivis.
En effet, aux termes de l’article 815-5 du Code civil « un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun ».
En outre, l’article 815-5-1 du Code civil prévoit que « sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l'un des indivisaires se trouve dans l'un des cas prévus à l'article 836 (absent ou hors d’état de manifester sa volonté), l'aliénation d'un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l'un ou des indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des droits indivis… ».
Par conséquent, l’indivisaire souhaitant vendre le bien doit prendre contact avec un notaire qui se chargera d’informer les autres indivisaires dans un délai d’un mois. Ceux-ci auront alors un délai de trois mois pour répondre ou refuser la vente.
Si les autres indivisaires s’opposent à l’aliénation, le tribunal judiciaire peut être saisi et les juges peuvent autoriser la vente du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
