Vous souhaitez transmettre vos biens à vos enfants, gratifier vos enfants ? Dans ce cas, vous pouvez recourir à la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) au sein d’une famille afin de faciliter la transmission des biens. En effet, la globalité de l’actif de la société est représentée par les biens immobiliers qui y sont apportés. La constitution d’une SCI présente donc des avantages importants dans le cadre d’un processus de transmission de votre patrimoine, mais également des inconvénients. Focus sur ce que vous devez savoir.
La société civile immobilière familiale permet aux membres d’une même famille de gérer en commun un patrimoine immobilier et de faciliter l’organisation de la transmission de ce patrimoine.
La donation de parts de SCI constitue une stratégie de transmission d’un patrimoine entre générations à moindres frais. En effet, il est plus facile de donner des parts d’une société que de diviser son patrimoine immobilier pour le donner bout par bout à ses enfants.
Il résulte de ce mécanisme des avantages incontestables en termes de fiscalité, plus précisément concernant le coût des droits de succession.
L’intérêt d’une telle donation réside dans le fait qu’elle n’entraîne pas de taxation des plus-values immobilière pour l’associé. Par ailleurs, il existe un certain nombre d’abattements possibles, en fonction du lien de parenté entre le donataire et le donateur. Par exemple, les parents peuvent transmettre des titres à leurs enfants pour un montant de 100.000 euros, sans frais de donation.
De manière générale, cette donation de parts de SCI s’effectue en nue-propriété. Dans ce cas de figure, les parents conservent l’usufruit des parts. Ce démembrement leur permet d’en conserver la jouissance c’est-à-dire le droit d’habiter les biens immobiliers correspondant aux parts mais également de percevoir les loyers s’ils sont loués.
Ce démembrement permet d’optimiser les abattements fiscaux sans dépasser le plafond de 100.000 euros au-delà duquel les droits de donation sont dus à l’État. Par ailleurs, au décès du donateur, les enfants recevront l’usufruit et deviendront les propriétaires en pleine propriété des parts de la SCI sans aucun droit de succession à payer.
Il existe deux possibilités pour acquérir un bien immobilier en SCI en recourant à l’emprunt.
D’abord, les associés de la SCI peuvent emprunter à titre personnel. Les associés vont ensuite rembourser personnellement l’emprunt puis s’arranger avec la SCI. Ensuite, la SCI peut aussi contracter un prêt en son nom et c’est elle qui sera amenée à rembourser le prêt, à charge pour les associés de vérifier que la trésorerie de la SCI est suffisante.
En cas d’emprunt, le solde de prêt diminue la valeur des parts pour le calcul des droits de donation.
Les raisons de la naissance d’un conflit lors d’une succession ne sont pas seulement à rechercher dans la cupidité de certains des héritiers. La succession entraîne souvent une indivision qui force à la cohabitation les membres d’une même famille. Cette indivision fait souvent apparaître au grand jour les tensions préexistantes. La difficulté principale réside dans la prise de décision qui doit être faite à l’unanimité et cela conduit facilement à une situation de blocage de la succession.
En outre, elle pose souvent de véritables problèmes de répartition des pouvoirs. Pour éviter l’indivision, la création d’une société civile immobilière est parfois la solution la plus appropriée.
En effet, elle présente un avantage pour prévenir et éviter toutes les situations de conflits qui sont en grande partie générées par le régime de l’indivision. La SCI suppose la mise en place de statuts qui désignent un gérant. Celui-ci une fois nommé dispose d’une grande liberté d’action, à l’inverse de l’indivision (unanimité).
La SCI peut permettre d’éviter une situation de blocage qui débouche souvent sur un partage judiciaire du patrimoine familial et donc sur sa dispersion.
Elle facilite la gestion des biens que ce soit pour les transmettre ou pour les gérer. Les parts sociales d’une SCI sont plus faciles à partager qu’un logement, et un seul des associés ne peut pas exiger au contraire d’un indivisaire la dissolution de la SCI.
Des avantages oui, mais pas seulement ! La création d’une SCI n’est pas la solution miracle appropriée à toutes les situations. En effet, il existe aussi quelques inconvénients.
Outre son coût de création, la SCI impose une certaine lourdeur administrative. Plus précisément, la constitution d’une SCI impose la rédaction de statuts, leur enregistrement, la publication au Journal d’annonces légales (JAL), son immatriculation au Tribunal de commerce, etc.
Aussi, par exemple, les sociétés immobilières de copropriété sont obligées de faire chaque année une déclaration de leurs résultats (Article 374 l’annexe II du code général des impôts).
Le fonctionnement d’une SCI impose également des obligations telles que la tenue d’une assemblée générale annuelle, la rédaction de procès-verbaux, la tenue d’une comptabilité, etc.
Enfin, la SCI entraîne également un risque pour les associés puisque ceux-ci sont indéfiniment responsables. En effet, en cas de dettes sociales, les créanciers de la société peuvent poursuivre chacun des associés sur leur patrimoine personnel proportionnellement à leurs apports si l’actif de la société ne suffit pas pour éponger les dettes.
Ses inconvénients nécessitent une réflexion en fonction de la situation personnelle de chacun. Attention à bien prendre en compte tous les éléments avant de prendre une décision !
