Vous avez entendu parler de vente en viager mais vous ne savez pas en quoi elle consiste ? En effet, il s’agit d’une forme d’acquisition très en vogue dans la mesure où elle facilite l’accès à la propriété mais elle présente beaucoup d’avantages, tant pour l’acheteur que pour le vendeur. Cela peut être un très bon investissement immobilier pour l’acheteur du bien mais aussi une très bonne complémentaire retraite pour le vendeur !
Longtemps considéré comme un investissement coup de poker dans la mesure où la rentabilité de l’investissement dépend l’espérance de vie du vendeur, le viager a le vent en poupe et séduit de plus en plus les investisseurs.
Afin de déterminer le prix d’un bien vendu en viager, il convient de tenir compte de plusieurs éléments :
L’âge du vendeur est l’aléa de ce type d’investissement. En effet, au moment de la transaction, ni l’acheteur ni le vendeur ne savent quel sera le coût total de l’opération : au-delà du versement d’un potentiel bouquet au moment de la signature de l’acte de vente, l’acquéreur devra verser une rente mensuelle au vendeur, et ce jusqu’à sa mort. Il s’agit en quelque sorte de spéculer sur l’espérance de vie du vendeur.
Attention ! L’aléa est indispensable. Si le vendeur est malade au moment de la vente, cette dernière pourra être annulée.
Sachez que plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement.
Le bouquet est un apport facultatif dont le montant varie entre allant en moyenne de 20 à 30% du montant du bien qui sera réglé au moment de son achat.
La rente viagère est la somme que l’acheteur paiera au vendeur de manière périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
La rente viagère est décotée si le vendeur se trouve toujours dans les lieux après la vente. On parle alors de viager occupé. Ce type de viager est beaucoup plus courant que le viager libre où il sera possible de louer ou d’occuper le logement. Attention ! Il est primordial de bien se renseigner sur le type de viager envisagé afin d’éviter toute mauvaise surprise si vous souhaitez louer le bien mais que le contrat prévoit un viager occupé par exemple.
La vente viagère repose sur un aléa ou évènement inconnu : la date de décès du crédirentier.
Dès lors, si le crédirentier décède dans les 20 jours après avoir conclu le contrat de vente ou si vous aviez connaissance d’une maladie dont il souffrait, la vente pourrait être annulée et le bien réintégré dans son patrimoine.
Pour autant, il n’y a pas d’âge minimum ou maximum du crédirentier pour conclure une vente viagère. Il est cependant dans votre intérêt d’être plus jeune que le vendeur d’au moins une génération afin d’être sûr de pouvoir bénéficier du bien à moyen terme.
Si vous le prévoyez contractuellement, il vous sera même possible de récupérer les clés du bien avant l’échéance contre une majoration de la rente viagère si le crédirentier se rend en maison de retraite par exemple.
En tant qu’acheteur, vous aurez comme obligation le paiement des rentes viagères, y compris si vous décidez de revendre le bien en viager. Vous serez également redevable de l’impôt foncier. En parallèle, le crédirentier occupant les lieux devra payer les charges locatives ou encore les taxes d’habitation par exemple.
La vente viagère permet de préserver et de faire entretenir votre bien par l’ex-propriétaire qui sera « chez lui ». Cependant vous aurez à votre charge les grosses réparations du bien afin de vous assurer que celui-ci reste en bon état.
D’un point de vue fiscal, la vente viagère est très intéressante pour les deux parties. Le vendeur bénéficiera d’un abattement fiscal sur l’imposition de ses revenus pouvant aller jusqu’à 70% de la rente.
Ce type de vente vous permet, en tant qu’acheteur, de ne pas déclarer la pleine propriété mais simplement la valeur correspondant à la nue-propriété du bien si le crédirentier se maintient dans les lieux.
La vente en viager permet donc d’accéder à la propriété à un moindre prix. Grâce à l’aléa, le prix du bien est généralement revu à la baisse. De plus, ce type d’acquisition constitue une forme de crédit sans que vous ayez à payer des intérêts. Enfin, la réduction de la valeur du bien par une décote dans le cadre d’un viager occupé permet de réduire de manière effective le prix du bien immobilier.
La vente en viager présente donc de nombreux avantages pour vous en tant qu’acheteur mais également pour le vendeur car celui-ci peut compléter ses revenus tout en se maintenant dans les lieux. Attention cependant aux conséquences sur sa succession.
